Ипотека в Дубае: как не потерять деньги и получить самое выгодное условие от банка

Да, часть банков работает с нерезидентами, но условия строже: первоначальный взнос обычно от 40%, налоговые декларации за два года, подтверждение дохода, кредитная история из страны проживания, выписки по счетам за 6–12 месяцев. Предпринимателям добавляются документы по компании.

Значение имеют и гражданство, и страна происхождения дохода — у каждого банка свои списки. Для граждан России единого запрета нет, но результат сильно зависит от того, где человек живёт и откуда поступает доход: два заявителя с одинаковым паспортом могут получить разные ответы. Поэтому до выбора объекта имеет смысл получить предварительную оценку банка по вашей ситуации.

Около 4–6 недель, если у продавца нет ипотеки, и до 8 недель, если его квартира в залоге и нужно снять обременение.

• pre-approval — 5–10 рабочих дней;
• оценка объекта — около недели;
• Final Offer Letter — 2–5 дней;
• NOC от застройщика — 2–10 дней;
• подготовка расчётов — 2–5 дней, плюс около 10 дней, если гасится ипотека продавца;
• передача в Trustee Office — около 2 дней.

В договоре купли-продажи стоит закладывать срок действия минимум 60 дней, чтобы успеть пройти все банковские процедуры.

Да, но это два разных продукта, которые часто путают.

Ипотека на строящуюся недвижимость доступна по проектам одобренных банком застройщиков. Обычно она подключается, когда стройка завершена примерно наполовину, а покупатель уже оплатил около 50% стоимости. Условия менее выгодные: ниже LTV, ставки чаще выше среднерыночных.

Ипотека на последний платёж оформляется после выпуска Building Completion Certificate по стандартным условиям готового жилья. Деньги банк перечисляет не продавцу, а напрямую застройщику.

Банк финансирует исходя из независимой оценки объекта, а не из цены в договоре. Если квартира продаётся за 1,000,000 а оценка пришла 900,000 разницу покупатель закрывает собственными деньгами сверх первоначального взноса.

Поэтому в Form F важно заранее прописать допустимый процент расхождения между ценой и оценкой. Например, при пороге 7%: меньшее расхождение покупатель доплачивает, большее даёт право выйти из сделки без штрафа и без потери депозита. Низкую оценку можно оспорить и запросить пересмотр.

Существенно больше, чем кажется. К сделке добавляются:

• сбор Земельного департамента — 4% плюс 580 за title deed;
• комиссия агента — около 2% плюс НДС;
• комиссия банка за оформление — 0–1% от суммы кредита;
• услуги trustee office — около 4,000 плюс НДС;
• регистрация ипотеки — 0,25% от суммы кредита плюс 290;
• оценка объекта — 2,500–3,000 плюс НДС.

На примере квартиры за 2 млн: взнос 20% — это 400,000 на руках к моменту сделки нужно около 542,000. Примерно на 142,000 больше, чем сам взнос.

Первоначальный взнос от 20%. Зарплата — обычно от 10,000 AED в месяц, при доходе от 15,000 выбор банков заметно шире. Стаж на текущем месте работы, как правило, от 6 месяцев. У предпринимателей смотрят на срок работы компании, обороты и отчётность.

Банк оценивает не только доход, но и текущую долговую нагрузку: кредитные карты, автокредиты и займы уменьшают одобренную сумму. Кредитную историю имеет смысл проверить до подачи заявки.

Для резидента-экспата при первой покупке объекта до 5 млн AED — до 80% стоимости, для граждан ОАЭ до 85%. Если объект дороже 5 млн AED — до 70% и 75% соответственно. Для второй и последующих покупок лимит ниже: 60% и 65%.

Максимальный срок кредита — 25 лет, с ограничением по возрасту на момент погашения: обычно до 65 лет для наёмных сотрудников и до 70 для предпринимателей.